상환 방식별 차이
| 방식 | 매달 내는 돈 | 총 이자 |
|---|---|---|
| 원리금균등 | 매달 같은 금액(원금 + 이자) | 중간 |
| 원금균등 | 원금은 매달 같고 이자가 줄어서, 처음이 가장 많고 점점 줄어듦 | 가장 적음 |
| 만기일시 | 매달 이자만 내고 마지막 달에 원금 전부 | 가장 많음 |
원금을 빨리 갚을수록 남은 원금에 붙는 이자가 줄어서 총 이자가 적어져요. 처음 몇 년 부담을 줄이고 싶다면 원리금균등, 총 이자를 아끼고 싶다면 원금균등이 유리합니다.
월 상환액 계산 방법
월 이자율은 연 이자율을 12로 나눈 값이에요. 매달 이자는 "남은 원금 × 월 이자율"이며 원 미만은 버립니다.
- 원리금균등: 월 상환액 = 대출금 × 월 이자율 × (1 + 월 이자율)개월 수 ÷ ((1 + 월 이자율)개월 수 − 1). 끝수는 마지막 달에 정리해요.
- 원금균등: 매달 원금 = 대출금 ÷ 개월 수, 여기에 그달 이자를 더합니다.
- 만기일시: 매달 대출금 × 월 이자율만 내고, 마지막 달에 원금을 함께 갚습니다.
거치 기간이 있으면 그동안은 이자만 내고, 남은 기간 동안 원금을 나눠 갚아요.
DSR(총부채원리금상환비율)이란?
DSR은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율이에요. 예를 들어 연소득 5,000만 원에 DSR 40%라면, 기존 대출과 새 대출을 합쳐 1년에 2,000만 원까지만 갚도록 대출을 받을 수 있습니다.
이 계산기는 "연소득 × DSR 한도 − 기존 대출 1년 상환액"을 새 대출에 쓸 수 있는 1년 상환액으로 보고, 이 금액으로 원리금균등 상환할 수 있는 최대 대출금을 거꾸로 구해요. 이때 금리는 실제 금리에 스트레스 금리를 더해 계산하고, 결과는 만 원 단위로 버립니다.
자주 묻는 질문
스트레스 금리가 뭔가요?
앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, DSR을 계산할 때만 실제 금리에 일정 금리를 더하는 제도(스트레스 DSR)예요. 실제로 내는 이자가 늘어나는 건 아니지만, 대출 한도가 그만큼 줄어듭니다. 더하는 금리는 대출 종류(주택담보·신용), 지역(수도권·지방), 금리 방식(변동·혼합·고정)에 따라 달라요. 기본값 1.5%p는 대략적인 기준이니, 정확한 값은 대출받을 은행에 확인하세요. 고정금리 대출은 0%p일 수 있습니다.
기존 대출 1년 상환액은 어떻게 넣나요?
지금 갚고 있는 모든 대출의 한 달 상환액(원금 + 이자)을 더해 12를 곱하면 돼요. 신용대출·마이너스통장은 실제 상환 방식과 관계없이 원금을 5년(또는 남은 만기)에 나눠 갚는다고 보고 계산하므로, 실제보다 크게 잡힐 수 있습니다.
DSR 한도만큼 대출을 받을 수 있나요?
아니요. 주택담보대출은 집값 대비 한도(LTV), 정부 정책상 최대 금액 등 다른 기준도 함께 적용되어 그중 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다. 이 계산기는 소득 기준 상한만 알려 드려요.
DSR이 적용되지 않는 대출도 있나요?
전세자금대출, 중도금·이주비 대출, 보금자리론 같은 정책 모기지, 예금담보대출 등은 DSR 계산에서 빠지거나 기준이 다를 수 있어요. 총 대출액이 1억 원 이하인 경우에도 적용되지 않을 수 있으니 은행에 확인해 보세요.